카페를 오픈하려는데 용도변경이 필요하다는 말을 들었습니다

상가를 계약하고 인테리어 업체와 협의하던 중에, 혹은 공사가 이미 시작된 뒤에 이런 이야기를 듣는 분들이 있습니다.

 

"여기 용도변경 해야하는데요."

 

처음 듣는 말인데 갑자기 일정과 비용이 늘어난다고 하니 당황스러우실 겁니다. 용도변경이 무엇이고, 어떤 경우에 필요하며, 무엇을 확인해야 하는지 정리해 보았습니다.

 

 

건축물에는 정해진 용도가 있습니다

건물을 지을 때, 이 건물을 어떤 용도로 쓸 것인지 미리 정해서 허가를 받습니다. 사무소로 허가받은 건물은 사무소로, 창고로 허가받은 건물은 창고로 사용하는 것이 원칙입니다.

 

그 내용은 건축물대장에 적혀 있습니다. 정부24나 세움터에서 발급받아 확인하실 수 있습니다. 건축물대장에 기재된 용도와 실제로 하시려는 일이 다르다면 용도변경 절차가 필요합니다. 따라서, 임대차계약 전에 건축물대장을 꼭 확인하시길 권합니다.

 

 

용도변경 업무는 세 가지 유형이 있습니다

건축법은 건축물의 용도를 9개의 시설군으로 묶어 두었습니다. 위험이 크거나 공공에 미치는 영향이 큰 쪽이 상위, 그렇지 않은 쪽이 하위 시설군입니다. 순서는 아래와 같습니다.

 

1. 자동차 관련 시설군

2. 산업 등의 시설군

3. 전기통신 시설군

4. 문화 및 집회 시설군

5. 영업 시설군

6. 교육 및 복지 시설군

7. 근린생활 시설군

8. 주거업무 시설군

9. 그 밖의 시설군

 

하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하려면 허가를 받아야 합니다. 예를 들어, 단독주택(8번)을 근린생활시설(7번)로 바꾸는 경우입니다. 오래된 주택을 카페로 만드는 작업이 여기에 해당합니다.

 

상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하려면 신고를 하면 됩니다. 창고(2번)를 카페(7번)로 바꾸는 경우처럼요.

 

같은 시설군 안에서 바꿀 때는 건축물대장 기재내용 변경신청만 하면 됩니다.

 

 

용도변경시 검토해야 할 요소들이 있습니다

용도변경 업무는 행정절차 자체보다 바뀐 용도의 건축기준을 맞추는 일이 더 까다롭습니다. 건축법은 용도가 달라지면 갖춰야 할 조건도 달라지도록 정해 두었습니다.

 

실제로 자주 발목을 잡는 항목들입니다.

 

주차대수: 용도에 따라 요구되는 주차대수가 다릅니다. 기존 주차장이 부족하면 확보 방법을 찾아야 하고, 대지에 여유가 없으면 규모를 줄이거나 다른 용도를 검토해야 할 수도 있습니다.

정화조 용량: 기존 정화조 용량이 부족하면 증설해야 하는데, 오래된 건물에서 문제가 발생하기도 합니다.

피난과 방화: 사람이 많이 모이는 용도로 바꾸면 피난계단, 비상구, 마감재 기준 등이 강화될 수 있습니다.

소방시설: 소화기, 스프링클러, 경보설비 등이 추가로 필요할 수 있습니다. 소방 관련 법령은 건축법과 별개로 적용되니 함께 확인해야 합니다.

 

 

규모에 따라 달라지는 것들

바꾸려는 부분의 바닥면적 합계가 100m2 이상이면 공사를 마친 뒤 사용승인을 받아야 합니다. 다만 500m2 미만이면서 대수선에 해당하는 공사가 없다면 해당하지 않습니다.

 

 

용도변경 없이 사용하면 어떻게 될까요

건축물대장의 용도와 다르게 사용하는 것을 무단 용도변경이라고 합니다. 적발되면 원상회복 명령이나 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다.

영업허가나 사업자등록 단계에서 건축물대장 용도를 확인하는 경우도 많아, 공사를 다 마치고 나서 영업을 시작하지 못하는 상황이 생기기도 합니다.

 

 

언제 상담하면 좋을까요

계약하기 전이 가장 좋습니다. 건축물대장의 용도와 하시려는 업종을 알려주시면, 용도변경이 필요한지와 어떤 항목이 문제가 될지 미리 확인해드릴 수 있습니다. 이 단계에서 확인하면 계약 여부를 판단하실 수 있습니다. 계약을 이미 하셨다면 인테리어 설계를 시작하기 전에 확인하시는 것이 좋습니다.

 

 

상담할 때 알려주시면 좋은 것

건물 주소: 건축물대장과 토지이용계획을 확인합니다.

하시려는 업종: 카페, 학원, 사무실, 병원 등

사용하실 면적: 층과 호실, 대략의 면적

일정: 언제 문을 여실 계획인지

 

건축물대장은 직접 발급받지 않으셔도 됩니다. 주소만 알려주시면 확인해 드립니다.

카카오톡이나 이메일로 편하게 문의 주세요.

 

카카오톡 오픈채팅: https://open.kakao.com/o/sdkzzINi

빛과초록 건축사사무소

이메일: hyeogjin.noh@bitgwachorok.com

 

 

이 글은 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 적용은 건물의 상태와 지역, 지구단위계획 등에 따라 달라질 수 있으니 개별 검토가 필요합니다.